"Trouver un logement au Danemark a ete l'un des plus gros defis de mon expatriation. Le marche est tendu, les loyers sont eleves et la concurrence est rude. Apres 7 ans a Copenhague et trois demenagements, je partage avec vous tout ce que j'aurais aime savoir avant de commencer mes recherches."
-- Ingrid, expatriee a Copenhague depuis 2018
Le marche immobilier danois
Le marche immobilier au Danemark est tres different de ce que l'on connait en France. La demande est forte, surtout dans les grandes villes comme Copenhague, Aarhus et Odense, et l'offre reste limitee. Comprendre le fonctionnement du marche est la premiere etape pour trouver un logement adapte.
Un marche structure mais competitif
Au Danemark, le marche locatif est domine par trois types de logements : les lejebolig (locations privees), les andelsbolig (cooperatives de logement) et les almene boliger (logements sociaux). Environ 50 % des Danois sont proprietaires, et le parc locatif est sous forte pression dans les grandes villes.
Les logements sociaux (almene boliger) sont geres par des associations a but non lucratif et les listes d'attente peuvent atteindre 10 a 15 ans a Copenhague. L'inscription se fait via des plateformes comme KAB, DAB ou Boligkontoret.
des Danois sont proprietaires de leur logement, contre environ 58 % en France
Les particularites du marche danois
- Rapidite des transactions : les annonces partent en quelques heures, parfois quelques minutes dans les quartiers prises
- Fremvisning (visites groupees) : les visites se font souvent le meme jour pour tous les candidats
- Pas d'agences pour la location : la plupart des locations se font directement entre particuliers ou via les plateformes en ligne
- Indskud (depot de garantie) : generalement 3 mois de loyer, plus le prepaiement du loyer (forudbetalt husleje) d'1 mois supplementaire
- Saison haute : le marche est particulierement tendu en aout (rentree universitaire) et janvier
La chose la plus importante a comprendre, c'est la vitesse. En France, on visite, on reflechit, on rappelle. Au Danemark, si vous ne repondez pas dans l'heure a une annonce interessante, quelqu'un d'autre l'a deja prise. Soyez pret a reagir immediatement.
-- IngridTypes de logement au Danemark
Avant de commencer vos recherches, il est important de connaitre les differents types de logement disponibles et le vocabulaire danois associe.
La location (Lejebolig)
La location est le choix le plus courant pour les expatries qui arrivent au Danemark. Voici les principaux types de biens disponibles :
Lejlighed (Appartement)
Le type de logement le plus courant en ville. Les appartements vont du studio (etvaerelseslejlighed) au 4 pieces et plus. Les immeubles sont souvent bien entretenus avec des cours interieures (baggard) typiques du Danemark.
Vaerelse (Chambre)
Location d'une chambre dans un appartement partage. Solution economique et tres prisee des etudiants et jeunes actifs. Le bofaellesskab (colocation) est tres populaire au Danemark.
Raekkehus (Maison mitoyenne)
Maison en rangee, typique des banlieues danoises. Offre plus d'espace qu'un appartement et souvent un petit jardin. Ideal pour les familles.
Villa (Maison individuelle)
Maison detachee avec terrain. Plus rare en location et generalement situee en peripherie des villes. Budget consequent.
L'andelsbolig (cooperative de logement)
L'andelsbolig est un concept typiquement danois, a mi-chemin entre la location et l'achat. Vous achetez des parts dans une cooperative de logement (andelsboligforening) qui possede l'immeuble. Vous ne possedez pas l'appartement, mais le droit d'y habiter.
Points cles de l'andelsbolig :
- Prix d'entree : generalement 200 000 a 800 000 DKK (27 000 a 107 000 EUR) selon la taille et l'emplacement
- Boligafgift (charges mensuelles) : bien moins elevees qu'un loyer classique, souvent 3 000 a 6 000 DKK par mois
- Regles strictes : chaque cooperative a ses propres statuts (vedtaegter), qui reglementent la sous-location, les travaux et la revente
- Valeur plafonnee : le prix de revente est souvent plafonne par les statuts, ce qui limite la speculation
- Listes d'attente : les andelsboliger les plus prisees ont des listes d'attente de plusieurs annees
L'achat (Ejerbolig)
Si vous prevoyez de rester plusieurs annees au Danemark, l'achat peut etre une option interessante. Le systeme d'achat immobilier danois est structure et transparent.
- Ejerlejlighed : appartement en pleine propriete, la forme la plus courante en ville
- Apport minimum : les banques exigent generalement 5 % d'apport personnel
- Systeme de pret : le Danemark utilise un systeme unique de realkreditlan (prets hypothecaires obligataires) qui offre des taux tres competitifs
- Ejendomsmaegler : agent immobilier qui gere l'ensemble du processus de vente
- Tilstandsrapport : rapport d'etat du bien, obligatoire pour la vente
Attention a la dette commune de la cooperative (faelleslanet) si vous achetez un andelsbolig ! Un andelsbolig peut sembler bon marche, mais si l'andelsboligforening a une dette elevee, vos charges mensuelles (boligafgift) seront considerables. Verifiez toujours le montant de la dette de la cooperative dans l'annonce et demandez les derniers comptes annuels.
Les meilleurs sites pour trouver un logement
Voici les plateformes incontournables pour votre recherche de logement au Danemark. Contrairement a la France ou existent des dizaines de sites, au Danemark tout se concentre sur quelques plateformes cles.
Boligportalen.dk -- Le site incontournable
Boligportalen.dk est la plus grande plateforme de location au Danemark. C'est LE site ou trouver la majorite des annonces de location dans le pays. Le site est en danois et en anglais.
- Plus de 10 000 annonces actives a tout moment
- Abonnement payant requis pour contacter les proprietaires (environ 99 DKK/mois)
- Possibilite de creer des alertes par email
- Filtres detailles : prix, surface, quartier, nombre de pieces, animaux acceptes
Creez-vous un compte sur Boligportalen.dk des maintenant et configurez des alertes. L'abonnement payant est indispensable -- ne perdez pas de temps sur les versions gratuites qui ne permettent pas de contacter les proprietaires. C'est comme cela que j'ai trouve mon appartement actuel : j'ai contacte le proprietaire 15 minutes apres la publication de l'annonce.
-- IngridLejebolig.dk -- Specialiste de la location
Lejebolig.dk est une autre plateforme majeure specialisee dans la location au Danemark. Interface claire, annonces verifiees et systeme de candidature structure. Egalement payante pour les locataires.
Autres plateformes utiles
- DBA.dk : le LeBonCoin danois, avec une section immobiliere active. Gratuit et populaire pour les locations entre particuliers
- Facebook Marketplace et groupes locaux : de nombreuses annonces circulent dans des groupes Facebook dedies par ville (ex : "Lejligheder i Kobenhavn", "Boliger Aarhus")
- BoligPortal (pour les etudiants) : les universites danoises proposent des logements etudiants via des organismes comme KKIK (Copenhague), Kollegiekontoret ou CIU
- Heimstaden, DEAS, Newsec : grandes societes de gestion immobiliere qui proposent des locations directement sur leurs sites
- Findbolig.nu : portail pour les logements sociaux (almene boliger), avec inscription sur liste d'attente
Leje = Loyer | Til salg = A vendre | Indskud = Depot de garantie | Aconto = Charges | Mobleret = Meuble | Umobleret = Non meuble | Inklusiv = Inclus | El = Electricite | Fremvisning = Visite
Prix des loyers par ville
Les loyers varient considerablement d'une ville a l'autre. Copenhague est de loin la ville la plus chere, tandis que les villes du Jutland offrent des loyers plus accessibles. Voici un apercu des loyers mensuels moyens (donnees actualisees).
Location -- Loyers mensuels moyens
| Ville | Studio (30-40 m2) | 2 pieces (50-60 m2) | 3-4 pieces (80-100 m2) |
|---|---|---|---|
| Copenhague | 6 000 - 9 000 DKK | 9 000 - 14 000 DKK | 14 000 - 22 000 DKK |
| Aarhus | 4 500 - 7 000 DKK | 7 000 - 11 000 DKK | 11 000 - 17 000 DKK |
| Odense | 4 000 - 6 000 DKK | 6 000 - 9 500 DKK | 9 500 - 14 000 DKK |
| Aalborg | 3 500 - 5 500 DKK | 5 500 - 8 500 DKK | 8 500 - 13 000 DKK |
| Esbjerg | 3 000 - 5 000 DKK | 5 000 - 7 500 DKK | 7 500 - 11 000 DKK |
Les prix sont indiques en couronnes danoises (DKK). 1 EUR = environ 7,46 DKK.
Achat -- Prix moyens au m2
| Ville | Centre-ville (par m2) | Peripherie (par m2) |
|---|---|---|
| Copenhague | 45 000 - 65 000 DKK | 30 000 - 45 000 DKK |
| Aarhus | 30 000 - 45 000 DKK | 20 000 - 30 000 DKK |
| Odense | 20 000 - 30 000 DKK | 15 000 - 22 000 DKK |
| Aalborg | 18 000 - 28 000 DKK | 13 000 - 20 000 DKK |
| Esbjerg | 12 000 - 20 000 DKK | 8 000 - 15 000 DKK |
Si vous travaillez a Copenhague et que votre budget est serre, regardez du cote de Hvidovre, Roedovre ou Glostrup. Ces communes sont a 15-25 minutes en S-tog (RER danois) et les loyers y sont 20 a 30 % moins chers. Le reseau de transport en commun est excellent, c'est un compromis tres interessant.
-- IngridDocuments necessaires pour louer
Les proprietaires danois sont generalement rigoureux quant aux documents demandes. Preparez votre dossier a l'avance pour maximiser vos chances.
- Piece d'identite valide (passeport ou carte d'identite europeenne)
- Contrat de travail ou lettre d'admission universitaire (preuve de revenus)
- References d'un precedent proprietaire (meme en France, traduit en anglais)
- Fiches de paie ou attestation de bourse (3 derniers mois)
- Indskud (depot de garantie) : generalement 3 mois de loyer + 1 mois de prepaiement
- Lettre de motivation courte expliquant qui vous etes et pourquoi vous cherchez un logement
- CPR-nummer (si deja obtenu)
Preparez un petit texte de presentation en anglais (ou en danois si possible) que vous pourrez copier-coller a chaque candidature. Presentez-vous brievement : votre nom, d'ou vous venez, pourquoi vous etes au Danemark, votre emploi et que vous ne fumez pas et n'avez pas d'animaux (si c'est le cas). Les proprietaires danois adorent les locataires calmes et bien organises.
-- IngridLe contrat de location (Lejekontrakt)
Le contrat de location au Danemark est encadre par la Lejeloven (loi sur les baux). Il est essentiel de bien comprendre chaque clause avant de signer. Le formulaire standard utilise est le Typeformular A, 10. udgave.
Elements obligatoires du contrat
Un contrat de location danois doit obligatoirement mentionner :
- L'identite du proprietaire et du locataire
- L'adresse et la description precise du logement
- Le montant du loyer mensuel et la date de paiement
- Le montant de l'indskud (depot de garantie, max 3 mois) et du forudbetalt husleje (prepaiement, max 3 mois)
- La duree du bail (determinee ou indeterminee)
- Le preavis de resiliation
- Ce qui est inclus dans le loyer (charges, internet, electricite...)
- L'etat des lieux d'entree (indflytningsrapport)
L'indskud (depot de garantie)
Le depot de garantie au Danemark fonctionne differemment de la France :
- Le montant est de maximum 3 mois de loyer
- Le forudbetalt husleje (loyer prepaye) peut s'ajouter, egalement max 3 mois, utilise pour couvrir les derniers mois du bail
- Au total, vous pouvez devoir avancer jusqu'a 6 mois de loyer + le premier mois
- Le proprietaire doit justifier toute retenue sur le depot de garantie
- En cas de litige, le Huslejenaevnet peut intervenir
Ne versez JAMAIS votre indskud directement sur le compte personnel du proprietaire sans contrat signe ! Exigez un contrat ecrit (Typeformular A, 10. udgave) et un etat des lieux d'entree detaille (indflytningsrapport). Si un proprietaire refuse de fournir un contrat ecrit ou demande un paiement suspect, c'est un signal d'alarme majeur. Vous pouvez signaler cette situation au Huslejenaevnet.
Duree du bail et resiliation
Au Danemark, il existe deux types de baux :
Bail a duree determinee (Tidsbegroenset)
Contrat avec une date de fin precise. Le bail prend fin automatiquement a la date convenue sans preavis necessaire. Ces baux sont courants pour les sous-locations (fremleje).
Bail a duree indeterminee (Tidsubegraenset)
Pas de date de fin, c'est la forme la plus courante et la plus protectrice. La resiliation par le locataire se fait avec un preavis de 3 mois. Le proprietaire doit avoir un motif legitime pour resilier et le preavis est d'1 an.
Droits des locataires au Danemark
Le Danemark offre une protection solide aux locataires grace a la Lejeloven (loi sur les loyers). En tant qu'expatrie, vous beneficiez exactement des memes droits qu'un citoyen danois.
Vos droits principaux
- Augmentation de loyer encadree : le loyer ne peut etre augmente qu'une fois par an, avec un preavis ecrit de 3 mois minimum, et l'augmentation doit etre justifiee (hausse des charges, nettointervalle, etc.)
- Logement decent : le proprietaire est tenu de maintenir le logement en bon etat et de realiser les reparations necessaires (hors usure normale)
- Vie privee : le proprietaire ne peut pas entrer dans le logement sans votre accord, sauf urgence
- Sous-location : autorisee dans certains cas (absence temporaire de 3 a 24 mois) avec l'obligation d'informer le proprietaire
- Resiliation abusive : si vous estimez que votre proprietaire resilie le bail sans motif valable, vous pouvez contester devant le Huslejenaevnet
Le Huslejenaevnet (commission des litiges locatifs)
En cas de litige avec votre proprietaire, vous pouvez saisir le Huslejenaevnet. Cet organisme communal regle les conflits entre locataires et proprietaires. Le cout de saisine est d'environ 350 DKK (environ 47 EUR). Il est present dans chaque commune du Danemark.
Sujets couverts : loyer excessif, indskud non restitue, logement insalubre, resiliation abusive, reparations non effectuees, etat des lieux conteste.
N'hesitez jamais a faire valoir vos droits. Les Danois respectent enormement le cadre legal. J'ai eu un differend avec un proprietaire qui refusait de me rendre mon indskud. J'ai saisi le Huslejenaevnet, et en 8 semaines, j'avais recupere l'integralite de mon depot de garantie. La procedure est simple et accessible meme si vous ne parlez pas bien danois.
-- IngridChercher un logement depuis la France
Beaucoup d'expatries commencent leurs recherches avant meme d'arriver au Danemark. C'est possible, mais il faut etre strategique et realiste.
Strategie recommandee
Voici l'approche que je recommande apres avoir accompagne de nombreux francophones dans leur installation :
- Avant le depart : reservez un logement temporaire pour 2 a 4 semaines (Airbnb, auberge de jeunesse, residence meublee). N'essayez pas de signer un bail depuis la France.
- Des votre arrivee : activez vos alertes Boligportalen.dk et parcourez les annonces chaque jour. Visitez un maximum de logements dans les premiers jours.
- Soyez reactif : quand une annonce vous plait, contactez le proprietaire immediatement. Presentez-vous, expliquez votre situation et proposez une visite rapide.
- Signez le bail : une fois le logement trouve, signez rapidement et versez l'indskud.
Ne signez jamais un bail et ne versez jamais d'argent sans avoir visite le logement en personne. Les arnaques ciblant les expatries qui cherchent depuis l'etranger sont malheureusement frequentes. Un proprietaire legitime ne vous demandera jamais de payer avant une visite.
Logement temporaire en attendant
Options recommandees pour votre hebergement transitoire :
- Airbnb : ideal pour 2-4 semaines, negociez un tarif mensuel
- Residences meublees : STAY Copenhagen, Charlottehaven, City Apartments
- Auberges de jeunesse : Danhostel Copenhagen City, Steel House Copenhagen -- pour les petits budgets
- Colocation temporaire : regardez sur DBA.dk ou les groupes Facebook les offres de location courte duree
Arnaques a eviter
Le marche locatif danois est globalement sain, mais les expatries sont des cibles privilegiees pour les escrocs. Voici les arnaques les plus courantes et comment les detecter.
Les signaux d'alarme
- Prix trop bas : un appartement en plein centre de Copenhague a 4 000 DKK, c'est forcement une arnaque
- Proprietaire a l'etranger : il dit ne pas pouvoir vous faire visiter car il est "temporairement en voyage" et vous demande de payer d'avance
- Paiement par virement international : un vrai proprietaire danois a un compte bancaire danois (NemKonto)
- Pression pour payer vite : "Envoyez l'indskud maintenant sinon je donne le logement a quelqu'un d'autre"
- Pas de contrat ecrit : tout proprietaire serieux fournit un lejekontrakt (Typeformular A, 10. udgave)
- Photos trop belles : verifiez les images avec une recherche inversee (Google Images)
- Communication uniquement par email : un proprietaire legitime acceptera de vous parler au telephone ou de vous rencontrer
L'arnaque la plus repandue cible les expatries cherchant depuis l'etranger. Le scenario : une annonce attractive a prix raisonnable, un "proprietaire" sympathique qui communique par email, et une demande de virement de l'indskud avant la visite. Le logement n'existe pas ou n'appartient pas a cette personne. Regle absolue : ne payez jamais sans avoir visite et signe un contrat.
Comment verifier la legitimite d'une annonce
- Verifiez l'identite du proprietaire sur Tingbogen (registre foncier danois) ou OIS.dk (informations publiques sur les proprietes)
- Demandez a voir la preuve de propriete du logement
- Utilisez Google Street View pour verifier que l'adresse existe et correspond aux photos
- Privilegiez les annonces sur Boligportalen.dk (systeme de verification integre)
- Mefiez-vous des annonces recues uniquement par email ou messagerie privee
Questions frequentes
Oui, c'est tout a fait possible. Votre passeport ou carte d'identite suffit pour signer un bail. Cependant, certains proprietaires preferent les locataires qui ont deja un CPR-nummer, car cela facilite les demarches administratives. Avoir un contrat de travail au Danemark compensera largement l'absence de CPR-nummer.
Comptez au minimum 4 a 7 mois de loyer pour l'installation : 3 mois d'indskud (depot de garantie) + 1 a 3 mois de forudbetalt husleje (loyer prepaye) + le premier mois de loyer + eventuellement un mois d'hebergement temporaire. A Copenhague, pour un 2 pieces, prevoyez environ 60 000 a 90 000 DKK (8 000 a 12 000 EUR) pour demarrer.
La plupart des logements en location longue duree sont non meubles (umobleret). Cela signifie qu'il n'y a generalement que la cuisine equipee (avec refrigerateur et cuisiniere). Vous devrez acheter vos meubles. IKEA est tres populaire au Danemark, et le marche de l'occasion sur DBA.dk est tres actif pour les meubles.
Rarement. Dans la grande majorite des cas, l'electricite (el) est a la charge du locataire et payee separement. Comptez entre 400 et 1 200 DKK par mois selon la taille du logement et la saison. Le chauffage peut etre inclus dans les charges (aconto varme), mais verifiez l'annonce attentivement. Au Danemark, le chauffage urbain (fjernvarme) est tres repandu et efficace.
Cela depend du proprietaire et du contrat de bail. Beaucoup de proprietaires danois n'acceptent pas les animaux, surtout dans les appartements. Si vous avez un animal, mentionnez-le des le premier contact pour eviter de perdre du temps. Les andelsboliger ont souvent leurs propres regles sur les animaux dans leurs vedtaegter (statuts).
Cela depend de la ville et de votre budget. A Copenhague, comptez 2 a 6 semaines de recherche active. A Aarhus ou Odense, 1 a 3 semaines suffisent generalement. En ete et pendant la rentree universitaire (aout-septembre), les delais peuvent etre plus longs. Soyez reactif et pret a visiter dans les heures qui suivent une annonce.
En theorie oui, en pratique c'est rare dans les grandes villes ou la demande est forte. La negociation est plus realiste dans les petites villes, pour les logements restes longtemps en ligne, ou en dehors des periodes de pointe. Vous pouvez saisir le Huslejenaevnet si vous estimez que votre loyer est excessif par rapport au marche (le det lejedes vaerdi).
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